恒大童世界地块3.5亿遭拍卖，昔日梦幻乐园梦断拍卖场

生活热闻社2025年11月14日 13:00消息，长沙恒大童世界地块3.5亿被拍卖，昔日主题公园梦碎。

　　位于长沙的恒大童世界项目曾计划打造一个媲美迪士尼的顶级主题公园，如今该项目的部分资产正面临司法拍卖的境地。从当前的情况来看，这一曾经备受瞩目的文旅项目，如今却陷入困境，反映出企业在快速发展过程中可能存在的风险与挑战。项目的现状也提醒我们，在推动大型文旅项目时，需更加注重资金链的稳定与长期运营能力的建设。

　　 11月14日，长沙市岳麓区人民法院通过京东司法拍卖平台启动了一场引发广泛关注的拍卖活动，拍卖标的为长沙恒大童世界旅游开发有限公司名下的三宗娱乐康体用地及其在建工程。这三块土地总面积为17.2万平方米，起拍价为3.54亿元，相比评估价5.05亿元下浮约30%。

　　此次拍卖标的，正是原计划中长沙恒大童世界项目的一部分。本次司法处置，也揭开了这个曾经规划投资500亿的文旅项目的冰山一角。从目前的情况来看，长沙恒大童世界项目在经历了多次延期与调整后，如今已进入司法处置阶段，反映出其资金链问题的严重性。该项目曾被视为湖南文旅产业的重要布局，但如今却因种种原因未能如期推进，令人唏嘘。这不仅影响了当地经济发展预期，也对相关企业和投资者带来了不小冲击。尽管如此，项目的后续处理仍需依法依规进行，确保各方权益得到合理保障。

　　从百亿蓝图到项目停滞

　　拍卖信息显示，此次拍卖的三宗地块位于童世界主题乐园的核心区域，总占地面积为17.2万平方米，均为娱乐康体用地，土地使用权将于2056年到期。

　　根据法院公布的信息，上述资产目前处于“在建工程停滞”状态，地上建筑物仅完成基础施工，尚未开始主体结构的建设。

　　在此次拍卖之前，该标的物曾是恒大重点投资建设的项目之一。而长沙恒大童世界的遭遇，成为恒大文旅战略兴衰的一个缩影。

　　 2017年，恒大集团正处于大规模扩张的高峰期，集团高调宣布布局“童世界”文旅IP。时任董事长许家印提出，要打造全球规模最大的童话神话主题乐园，定位为“面向少年儿童”“全室内、全季节开放”，旨在与迪士尼、环球影城形成错位竞争。从行业角度来看，恒大此举显示出其在文旅产业上的野心，试图通过差异化定位抢占市场。然而，这一战略也面临不小的挑战，尤其是在项目落地和运营能力方面。如何将“童世界”真正打造成具有吸引力和持续生命力的文旅品牌，仍需时间检验。

　　为匹配“世界顶级”的定位，恒大请来7位曾参与迪士尼、环球影城设计的全球顶尖大师操刀规划。落子长沙的童世界项目，作为恒大在华中地区的核心布局，更是被寄予厚望。

　　长沙恒大童世界选址于岳麓区坪塘街道，规划总占地面积超过6000亩，项目涵盖童话乐园、桐溪古镇、温泉小镇及影视文创基地等多个业态，最初计划总投资达500亿元，曾被当地政府列为重要的文旅发展项目。从规划来看，该项目旨在打造一个集文化、旅游、休闲于一体的综合性目的地，具有较强的产业带动效应。从区域发展的角度看，如此大规模的文旅项目落地，对当地经济结构优化和产业升级具有积极意义。但同时也需关注其在运营、管理以及可持续发展方面的实际成效，确保项目真正成为推动地方经济发展的有力引擎。

　　彼时，恒大凭借“文旅+地产”的模式快速拿地扩张。长沙童世界周边配套的住宅产品恒大文化旅游城，借助文旅概念实现热销。据搜狐焦点长沙站报道，2020年1-9月，长沙恒大文化旅游城的商品住宅销售额为33.76亿元，登顶当时长沙住宅项目销冠。

　　按照原规划，童世界主题乐园预计在开工后2至5年内正式开业，建成后将形成“住宅回流资金、文旅沉淀资产”的良性循环。项目落成后，预计年游客量将超过1500万人次，年消费总额突破200亿元，为地方贡献税收超过10亿元，并带动超过8万人就业。从发展角度来看，该项目不仅是旅游产业的重要布局，也对区域经济结构优化和消费升级具有积极意义。文旅项目的落地往往能有效激活周边资源，提升城市吸引力与综合竞争力。而如此庞大的客流量和消费潜力，也预示着其在区域经济中的重要地位。未来，如何在快速发展中兼顾生态保护、文化传承与居民生活品质，将是值得关注的课题。

　　但这一蓝图在2021年恒大流动性危机暴露后，被迫中断。这一事件不仅揭示了企业过度扩张带来的风险，也反映出房地产行业在高速发展背后隐藏的深层次问题。面对突如其来的资金链断裂，许多依赖高杠杆运作的企业陷入困境，整个行业的稳定性也因此受到冲击。这提醒我们，在追求规模与速度的同时，更应注重稳健经营和风险防控。

　　针对项目复工的相关询问，据当地相关部门此前回应表示，恒大童世界将被纳入湘江新区片区的整体配套规划方案中。桐溪古镇已被纳入长沙恒大文化旅游城项目的整体滚动开发建设方案，后续将逐步推进项目的滚动开发与建设。

　　法拍背后

　　业内人士表示，长沙恒大童世界资产被推向拍卖市场，是恒大债务问题持续恶化以及司法处置进程加快的体现，其背后反映出多重现实压力的叠加。

　　从直接原因来看，引发该资产被拍卖的导火索是一起建设工程施工合同纠纷，根源在于长沙湘江资产管理有限公司与长沙恒大童世界旅游开发有限公司、恒大童世界集团有限公司、恒大集团有限公司之间的建设工程施工合同纠纷案。债权人通过司法程序追索债务，最终导致相关资产被依法拍卖。此次资产拍卖反映出当前房地产行业仍面临一定的债务压力，尤其在项目停工、资金链紧张的背景下，债权人的维权行为更加频繁且激烈。此类案件不仅影响企业自身发展，也对市场信心产生一定冲击。如何在保障债权人合法权益的同时，推动企业有序化解风险，仍是当前亟需关注的问题。

　　分析人士指出，恒大整体债务处理的紧迫性是问题的深层原因。2024年初，香港法院正式启动了恒大的清盘程序。根据清盘报告，截至2025年7月31日，清盘人已收到187份债权申报表，所列债权总额约为3500亿港元（450亿美元），而目前实际变现金额仅为20亿港元（约合2.55亿美元），其中约1.67亿美元已回笼，整体偿债缺口仍然较大。

　　市场环境的变动也对资产处置带来了一定影响。受房地产行业持续调整的影响，商业文旅用地的价值不断下滑，此次拍卖中30%的折价率，某种程度上反映了市场对文旅项目变现难度的预期。

　　 “长沙童世界项目已停工多年，存在工程进展缓慢等问题，接手方需承担高额的改造费用，同时文旅类项目的回报周期远高于住宅项目，市场认可度有限，其拍卖结果仍需进一步关注。”一位房地产行业分析师表示。

　　资产处置

　　长沙童世界项目的拍卖，是恒大出险以来资产处置的其中一例。

　　自2021年9月发生债务违约以来，恒大已通过转让股权、项目出售、司法拍卖等多种途径处置各类资产。

　　这其中，恒大位于香港的一个项目已成功完成处置。2022年11月，恒大此前在港元朗的和生围地块由资产接管人橡树资本挂牌出售，最终以6.37亿美元成交。该地块是恒大于2019年以47.5亿港元购入，加上补地价后总成本超过89亿港元，此次出售价格较原成本下降超过60%。

　　恒大在香港的另一核心资产——香港恒大中心的处置过程颇为曲折。2022年首次挂牌时估值超过20亿美元，之后市场估值已下调至90亿港元，截至目前仍未成功出售。

　　此外，2022年10月，深圳原联合饼干厂的城市更新项目被招商蛇口成功竞得。该项目是恒大此前在核心城市布局的重要更新资产，地处南山区中心位置，规划建筑面积超过12万平方米，被视为优质资产，但因需快速回笼资金，恒大最终选择以较低价格出售。

　　值得注意的是，自2025年起，资产处置工作已进入由清盘人主导的新阶段。今年9月，香港高等法院正式任命恒大清盘人为许家印全部资产的接管人。此次接管范围更为广泛，不仅涵盖许家印个人名下的资产，还采用“穿透式”方式，将其通过十余家离岸公司间接控制、可能涉及信托结构的资产也一并纳入监管。

　　易居研究院副院长严跃进在接受记者采访时表示，根据行业惯例，同等规模企业的清算处理通常需要较长时间，而恒大债务的复杂性以及资产分布的广泛性，可能导致整个过程耗时更久。

　　对债权人而言，可能需要做好长期等待的准备。对于潜在投资者来说，折价出售的有问题资产中或许蕴含着一定的投资机会，但需认真评估整改所需成本及面临的市场风险。”严跃进表示。